¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra sobre el capital prestado. La TAE (Tasa Anual Equivalente) refleja el coste real anualizado incluyendo comisiones y otros gastos asociados al préstamo. Esta calculadora muestra la TAE matemática (conversión compuesta del TIN). La TAE oficial bancaria se calcula por TIR incluyendo todas las comisiones.

¿Qué son las vinculaciones bancarias y cómo afectan al TIN?

Las vinculaciones son productos asociados (nómina, tarjeta, seguros, plan de pensiones, etc.) que el banco te exige contratar para bonificar el TIN. Una bonificación típica de nómina es de 0,25%. Las vinculaciones tienen coste anual (seguros sobre todo); esta calculadora compara el ahorro de TIN contra el coste de los seguros para que veas si compensa.

¿Cuáles son los gastos de constitución de una hipoteca en España?

Los gastos típicos son: ITP o IVA+AJD según vivienda (4-11% del precio según CCAA), notaría (~0,2% del valor, mínimo 600€), registro (~0,15%, mínimo 300€), gestoría (300-500€), tasación (250-450€) y posible comisión de apertura. Para una vivienda de segunda mano de 300.000€ en Madrid, los gastos rondan los 22.000-25.000€ (~7-8% del precio).

¿Cuál es el ratio máximo de endeudamiento recomendado?

El Banco de España recomienda no superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales en cuotas de deuda (incluyendo hipoteca). Por encima del 35% se considera riesgo elevado. Esta calculadora muestra tu ratio con colores: verde 35%.

¿Qué es una hipoteca mixta y cuándo conviene?

Una hipoteca mixta tiene un periodo inicial a tipo fijo (típicamente 5, 10 o 15 años) y el resto a tipo variable (Euribor + diferencial). Conviene cuando el TIN fijo del periodo inicial es inferior al fijo total y esperas que el Euribor se mantenga o baje a medio plazo. En 2026 las mixtas con 5-10 años fijos rondan el 2,30-2,60% TIN, ligeramente inferior al fijo puro (~2,90%).

Calculadora de hipoteca completa

Simulador avanzado con vinculaciones, gastos, TAE, ratio de endeudamiento y comparativa fijo vs variable.

Fijo · mixta · variableITP/AJD por CCAAVinculaciones + segurosCSV amortización

Parámetros del Préstamo

Precio del inmueble (€)

LTV (%)

Plazo (años)

Tipo de hipoteca

⚠️ El Euribor se proyecta según el escenario que elijas abajo. La evolución real es imprevisible.

Euribor inicial (%)

Euribor 12m cierre jul 2026: 3,109%

Diferencial (%)

Proyección Euribor (revisión anual)

Euribor estable durante toda la hipoteca

Vinculaciones (bonifican TIN)

Nómina (€/mes)

Descuento nómina (%)

Descuento que aplica el banco por tener nómina

Descuento aplicado:-0.00%

TIN final:3.30%

Seguro vida (€/año)

Seguro hogar (€/año)

Los seguros se añaden a la cuota mensual

Comisiones e ingresos

Comisión de apertura (€)

Pago único al firmar. Muchas hipotecas competitivas la tienen a 0€.

Ingresos mensuales netos (€)

Para calcular tu ratio de endeudamiento (cuota/ingresos)

Gastos e Impuestos

Comunidad (CCAA)

ITP personalizado (%)(opcional)

Por defecto: 6% (MADRID)

⚠️ Tipos ITP generales junio 2026 para vivienda segunda mano. Cada CCAA aplica reducciones por edad, familia numerosa, vivienda habitual u otros supuestos. Verifica tu caso en la hacienda autonómica. Para obra nueva no aplica ITP (es IVA 10% + AJD).

ITP (6%):18.000 €

Notaría (~0,2%):600 €

Registro (~0,15%):450 €

Gestoría:400 €

Tasación:450 €

Total gastos compra:19.900 €

Entrada

60.000 €

Importe préstamo

240.000 €

Cuota mensual

1109 €

incluye seguros

TIN / TAE matemática

3.30% / 3.35%

TAE oficial requiere TIR con comisiones

Ratio deuda

27.7%

cuota/ingresos

Total intereses

138.393 €

Coste total

419.293 €

Distribución del coste total

Capital 57%

Intereses 33%

Seguros 5%

Gastos 5%

No incluye la entrada (60.000 €).

Evolución del saldo pendiente

Composición de la cuota por año (capital vs intereses)

Al principio pagas más intereses; con el tiempo, más capital. Esto es el sistema francés.

Cuadro de amortización

Año	Cuota	Capital	Intereses	Seguro	Pendiente
1	1109 €	403 €	648 €	58 €	235.235 €
2	1109 €	417 €	635 €	58 €	230.311 €
3	1109 €	431 €	621 €	58 €	225.221 €
4	1109 €	445 €	606 €	58 €	219.962 €
5	1109 €	460 €	591 €	58 €	214.526 €
6	1109 €	475 €	576 €	58 €	208.907 €
7	1109 €	491 €	560 €	58 €	203.101 €
8	1109 €	508 €	543 €	58 €	197.100 €
9	1109 €	525 €	526 €	58 €	190.898 €
10	1109 €	542 €	509 €	58 €	184.488 €
11	1109 €	560 €	491 €	58 €	177.863 €
12	1109 €	579 €	472 €	58 €	171.017 €
13	1109 €	599 €	452 €	58 €	163.941 €
14	1109 €	619 €	432 €	58 €	156.628 €
15	1109 €	639 €	412 €	58 €	149.070 €

Mostrando primeros 15 años. Total: 30 años · descarga el CSV para ver el detalle mensual completo

Comparativa fijo vs variable

Compara la misma hipoteca con tipo fijo (2.9%) y tipo variable (Euribor 2.8% + 0.5%) usando el resto de tus parámetros (entrada, plazo, vinculaciones, seguros).

¿Cuánto puedo pedir?

Capacidad de endeudamiento según ingresos y ahorros.

ITP / AJD por CCAA

Impuestos al comprar: segunda mano u obra nueva.

Amortizar vs invertir

¿Más rentable amortizar o invertir el extra?

Educativo

Calculadora avanzada con sistema francés. Incluye: vinculaciones que bonifican el TIN, seguros anuales prorrateados a la cuota, gastos de compra desglosados (ITP, notaría, registro, gestoría, tasación, apertura), ratio de endeudamiento y proyección del Euribor según escenario que tú elijas (constante por defecto).

Supuestos del modelo:

Cuota constante mensual (sistema francés)
TIN bonificado por vinculaciones (descuento configurable, default -0,25% por domiciliación de nómina)
Seguros anuales prorrateados mensualmente y sumados a la cuota
En variable: revisión anual del Euribor según escenario configurado
TAE mostrada es la TAE matemática (TIN compuesto). La TAE oficial requiere TIR con comisiones — no se calcula
Gastos de compra orientativos (jun 2026) según valor del inmueble y CCAA
Tus escenarios se guardan automáticamente en localStorage tras 2 segundos de inactividad; copia el enlace para compartir o guardar tu simulación exacta.

Lectura del resultado:

Ratio deuda < 25%: saludable. 25-35%: elevado. > 35%: riesgo. Cuota mensual = principal + intereses + seguros prorrateados. Coste total = pagos durante toda la vida del préstamo + gastos de compra. La entrada NO se incluye en el coste total mostrado.

Limitaciones / aprox.:

Solo simula vivienda segunda mano (ITP). Obra nueva tributa por IVA + AJD distintos
Los tipos ITP por CCAA pueden tener reducciones específicas (familia numerosa, jóvenes, etc.) no recogidas aquí
La TAE mostrada NO incluye comisiones ni seguros (es solo la conversión TIN→TAE matemática)
La proyección del Euribor es una hipótesis simple; la realidad es imprevisible
Los bancos pueden ofrecer descuentos por vinculaciones distintos al modelo aquí asumido

Esto es una herramienta educativa/simuladora y no constituye asesoramiento financiero.