¿Alquilar o Comprar Casa en 2026?La respuesta con números reales
La mayoría de análisis ignoran el factor más importante: el coste de oportunidad del capital inmovilizado en la entrada. Aquí hacemos los números completos, con fórmulas reales y una plantilla Excel gratuita para calcular tu caso concreto.
El error que comete casi todo el mundo
Comparar cuota de hipoteca vs alquiler mensual y concluir que comprar es más barato porque la cuota es menor. Ese análisis ignora los 56.000€ de entrada que podrían estar invertidos en un ETF global generando un 7% anual. En 20 años, ese capital crece a 215.000€. Eso es el coste de oportunidad real, y nadie lo habla.
El escenario base: números reales
Para que los gráficos sean concretos, usamos este ejemplo. La plantilla te permite cambiar todos estos valores por los de tu caso.
| A | B | |
|---|---|---|
| 2 | Precio vivienda | 280.000 € |
| 3 | Porcentaje entrada | 20% |
| 4 | Capital entrada | 56.000 € |
| 5 | Importe hipoteca | 224.000 € |
| 6 | TIN hipoteca | 3,50% |
| 7 | Plazo (años) | 30 |
| 8 | Cuota mensual (PMT) | 1.006 € |
| 9 | Alquiler mensual equivalente | 1.100 € |
| 10 | Revalorización inmueble anual | 3,00% |
| 11 | Rentabilidad alternativa anual | 7,00% |
| 12 | Horizonte de análisis (años) | 20 |
Patrimonio neto a 20 años
Compra: valor del inmueble (revalorizado al 3%/año) menos saldo pendiente de hipoteca.
Alquiler + inversión: los 56.000€ de entrada invertidos al 7%/año compuesto.
Escenario base. No incluye: ITP/IVA compra, mantenimiento, IBI ni subidas de alquiler. Rentabilidad pasada no garantiza rentabilidad futura.
403.800 €
Patrimonio neto (valor inmueble − hipoteca pendiente)
261.000 €
Portfolio invertido (56.000€ al 7% compuesto)
Las 3 fórmulas que usa la plantilla
No hay magia. Todo el análisis se reduce a tres cálculos matemáticos que puedes verificar en Excel.
Cuota hipoteca (PMT)
Calcula la cuota mensual fija de una hipoteca a tipo fijo. Nunca cambia durante la vida del préstamo (en hipoteca fija).
Cuota = Principal × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)
// Con nuestros datos
r = 3,5% / 12 = 0,002917 (tipo mensual)
n = 30 × 12 = 360 (cuotas)
Cuota = 224.000 × (0,002917 × 1,002917^360) / (1,002917^360 − 1)
Cuota = 1.006 €/mes
=PMT(3.5%/12, 360, -224000)Saldo pendiente de hipoteca
Permite calcular cuánto debes en cualquier momento. Esencial para calcular tu patrimonio neto inmobiliario.
Saldo(t) = Principal × ((1+r)^n − (1+r)^t) / ((1+r)^n − 1)
// Después de 10 años (t=120 meses)
Saldo(120) = 224.000 × (2,853 − 1,418) / (2,853 − 1)
Saldo(120) = 173.500 € pendientes
Coste de oportunidad (interés compuesto)
Lo que ganas si en lugar de inmovilizar el dinero de la entrada, lo inviertes en un activo financiero.
VF(t) = Capital × (1 + r)^t
// 56.000€ al 7% durante 20 años
VF(20) = 56.000 × (1,07)^20
VF(20) = 56.000 × 3,8697
VF(20) = 216.703 €
Cómo funciona una hipoteca por dentro
La cuota mensual es siempre la misma, pero la proporción entre intereses y capital cambia radicalmente a lo largo del tiempo. Los primeros años pagas principalmente intereses. El capital amortizado crece con el tiempo.
Análisis de sensibilidad
¿Qué pasa si la vivienda sube más? ¿Y si la bolsa rinde menos? Esta tabla cruza ambas variables. El color indica qué opción genera más patrimonio a 20 años.
| Rent. alternativa ↓ filas / cols → | Revaloriz.1% | Revaloriz.2% | Revaloriz.3% | Revaloriz.4% | Revaloriz.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 4% | +312k€ | +368k€ | +404k€ | +442k€ | +484k€ |
| 5% | +248k€ | +302k€ | +342k€ | +386k€ | +433k€ |
| 6% | +178k€ | +229k€ | +275k€ | +322k€ | +373k€ |
| 7% | +98k€ | +147k€ | +195k€ | +248k€ | +305k€ |
| 8% | +12k€ | +58k€ | +108k€ | +164k€ | +225k€ |
| 9% | -82k€ | -38k€ | +14k€ | +70k€ | +135k€ |
¿Qué muestra esta tabla?
- →Si la bolsa solo rinde un 4-5% y la vivienda se revaloriza a un ritmo normal (3%+), comprar suele ganar.
- →Si la rentabilidad alternativa es del 8-9% (por encima de la media histórica) y la vivienda apenas sube un 1-2%, alquilar e invertir gana.
- →Al 7% de rentabilidad alternativa y 3% de revalorización del inmueble, la diferencia es de ~195k€ a favor de comprar. Pero si sumas ITP (6-10%), mantenimiento y IBI, la ventaja se reduce significativamente.
Qué incluye la plantilla Excel
6 hojas interconectadas. Solo tienes que tocar la hoja Parámetros: el resto se calcula automáticamente.
Introduce aquí todos los datos de tu caso: precio del inmueble, entrada, TIN, plazo, alquiler equivalente, rentabilidad alternativa y horizonte temporal.
- Precio vivienda
- Porcentaje entrada
- TIN hipoteca
- Plazo (años)
- Alquiler mensual
- Revalorización anual
- Rentabilidad alternativa
- Horizonte análisis
Gráfico de líneas comparando el patrimonio neto de ambas opciones año a año. Muestra el punto de equilibrio y el ganador a tu horizonte elegido.
- Gráfico patrimonio neto
- Cuota mensual hipoteca
- Coste oportunidad acumulado
- Punto de equilibrio (año)
- Ganador a tu horizonte
Tabla anual con el desglose de cada cuota entre intereses y capital amortizado. Gráfico de barras apiladas para visualizar cómo evoluciona la amortización.
- Cuota mensual (PMT)
- Capital amortizado/año
- Intereses pagados/año
- Saldo pendiente
- Valor vivienda
- Patrimonio neto
Evolución del portfolio invertido con el capital de la entrada. Incluye el coste de oportunidad acumulado y lo compara mes a mes con el patrimonio del comprador.
- Capital inicial invertido
- Rentabilidad acumulada
- Alquiler pagado total
- Portfolio final
- Diferencia vs compra
Matriz 6×5 que cruza la rentabilidad alternativa con la revalorización del inmueble. Formato semáforo: verde si comprar gana, rojo si alquilar e invertir gana más.
- Rent. alternativa: 4%–9%
- Revalorización: 1%–5%
- Código de colores automático
- Break-even resaltado
Instrucciones paso a paso, glosario de términos y advertencias sobre los límites del modelo (gastos no incluidos, riesgo de tipo variable, etc.).
- Pasos para usarla
- Glosario de términos
- Limitaciones del modelo
- Costes a considerar
Cómo usar la plantilla en 6 pasos
Abre la hoja Parámetros
Modifica únicamente las celdas amarillas. No toques las fórmulas de otras hojas.
Introduce el precio y la entrada
Usa el precio real del inmueble que estás valorando y el porcentaje de entrada que puedes aportar (mínimo 20%).
Ajusta TIN y plazo
Consulta el TIN que te ofrece tu banco. Recuerda que el tipo variable puede subir: prueba escenarios con 4% y 5%.
Pon el alquiler equivalente
El alquiler mensual de un piso similar en la misma zona. Este dato es clave para que la comparativa tenga sentido.
Revisa el Dashboard
Verás el gráfico actualizado automáticamente. Fíjate en el año en que se cruzan las dos líneas: ese es tu break-even.
Analiza la hoja Sensibilidad
Cambia los supuestos de rentabilidad alternativa y revalorización. Las celdas en rojo indican que alquilar e invertir gana.
Preguntas frecuentes
Q.¿Qué gastos NO incluye la plantilla?
La plantilla no incluye: ITP o IVA en la compra (6-10% del precio), notaría y registro (~3.000-5.000€), tasación (~500€), seguro del hogar obligatorio, IBI anual, mantenimiento de la vivienda y comunidad de propietarios. Todos estos costes favorecen la opción de alquilar.
Q.¿Qué rentabilidad alternativa debo usar?
El MSCI World ha dado aproximadamente un 7-8% anual en los últimos 30 años. Para ser conservador, usa el 6-7%. Evita usar el 10%+: aunque posible, no es un promedio histórico realista a largo plazo.
Q.¿Para qué horizonte temporal tiene sentido comprar?
Como norma general, cuanto más largo el horizonte, más favorece la compra (por la revalorización acumulada y el final del pago de hipoteca). Con menos de 7-10 años, los gastos iniciales de compra (ITP, notaría) rara vez se recuperan. Menos de 5 años: casi siempre alquilar es mejor.
Q.¿Qué es el ratio PER inmobiliario y cómo lo uso?
PER = Precio de compra / (Alquiler anual equivalente). Indica cuántos años de alquiler cuesta el piso. Un PER de 25 significa que pagas 25 años de alquiler en la compra. Ciudades con PER > 25 (Madrid, Barcelona) tienden a favorecer el alquiler. Con PER < 18, comprar suele ser más eficiente.
Calcula tu caso concreto
Los números de este artículo son un ejemplo. Descarga la plantilla, pon el precio real del piso que estás valorando y el alquiler de tu zona: la respuesta correcta depende de tus datos.
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