La mayoría de análisis ignoran el factor más importante: el coste de oportunidad del capital inmovilizado en la entrada. Aquí hacemos los números completos, con fórmulas reales y una plantilla Excel gratuita para calcular tu caso concreto.
Comparar cuota de hipoteca vs alquiler mensual y concluir que comprar es más barato porque la cuota es menor. Ese análisis ignora los 56.000€ de entrada que podrían estar invertidos en un ETF global generando un 7% anual. En 20 años, ese capital crece a 215.000€. Eso es el coste de oportunidad real, y nadie lo habla.
Para que los gráficos sean concretos, usamos este ejemplo. La plantilla te permite cambiar todos estos valores por los de tu caso.
| A | B | |
|---|---|---|
| 2 | Precio vivienda | 280.000 € |
| 3 | Porcentaje entrada | 20% |
| 4 | Capital entrada | 56.000 € |
| 5 | Importe hipoteca | 224.000 € |
| 6 | TIN hipoteca | 3,50% |
| 7 | Plazo (años) | 30 |
| 8 | Cuota mensual (PMT) | 1.006 € |
| 9 | Alquiler mensual equivalente | 1.100 € |
| 10 | Revalorización inmueble anual | 3,00% |
| 11 | Rentabilidad alternativa anual | 7,00% |
| 12 | Horizonte de análisis (años) | 20 |
Compra: valor del inmueble (revalorizado al 3%/año) menos saldo pendiente de hipoteca.
Alquiler + inversión: los 56.000€ de entrada invertidos al 7%/año compuesto.
Escenario base. No incluye: ITP/IVA compra, mantenimiento, IBI ni subidas de alquiler. Rentabilidad pasada no garantiza rentabilidad futura.
403.800 €
Patrimonio neto (valor inmueble − hipoteca pendiente)
261.000 €
Portfolio invertido (56.000€ al 7% compuesto)
No hay magia. Todo el análisis se reduce a tres cálculos matemáticos que puedes verificar en Excel.
Calcula la cuota mensual fija de una hipoteca a tipo fijo. Nunca cambia durante la vida del préstamo (en hipoteca fija).
=PMT(3.5%/12, 360, -224000)Permite calcular cuánto debes en cualquier momento. Esencial para calcular tu patrimonio neto inmobiliario.
Lo que ganas si en lugar de inmovilizar el dinero de la entrada, lo inviertes en un activo financiero.
La cuota mensual es siempre la misma, pero la proporción entre intereses y capital cambia radicalmente a lo largo del tiempo. Los primeros años pagas principalmente intereses. El capital amortizado crece con el tiempo.
Este ejemplo usa 224.000€ a 30 años al 3,5%. Prueba con tu importe, tu plazo y tu TIN.
Calcula tu cuota real y su desglose →¿Qué pasa si la vivienda sube más? ¿Y si la bolsa rinde menos? Esta tabla cruza ambas variables. El color indica qué opción genera más patrimonio a 20 años.
| Rent. alternativa ↓ filas / cols → | Revaloriz.1% | Revaloriz.2% | Revaloriz.3% | Revaloriz.4% | Revaloriz.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 4% | +312k€ | +368k€ | +404k€ | +442k€ | +484k€ |
| 5% | +248k€ | +302k€ | +342k€ | +386k€ | +433k€ |
| 6% | +178k€ | +229k€ | +275k€ | +322k€ | +373k€ |
| 7% | +98k€ | +147k€ | +195k€ | +248k€ | +305k€ |
| 8% | +12k€ | +58k€ | +108k€ | +164k€ | +225k€ |
| 9% | -82k€ | -38k€ | +14k€ | +70k€ | +135k€ |
6 hojas interconectadas. Solo tienes que tocar la hoja Parámetros: el resto se calcula automáticamente.
Introduce aquí todos los datos de tu caso: precio del inmueble, entrada, TIN, plazo, alquiler equivalente, rentabilidad alternativa y horizonte temporal.
Gráfico de líneas comparando el patrimonio neto de ambas opciones año a año. Muestra el punto de equilibrio y el ganador a tu horizonte elegido.
Tabla anual con el desglose de cada cuota entre intereses y capital amortizado. Gráfico de barras apiladas para visualizar cómo evoluciona la amortización.
Evolución del portfolio invertido con el capital de la entrada. Incluye el coste de oportunidad acumulado y lo compara mes a mes con el patrimonio del comprador.
Matriz 6×5 que cruza la rentabilidad alternativa con la revalorización del inmueble. Formato semáforo: verde si comprar gana, rojo si alquilar e invertir gana más.
Instrucciones paso a paso, glosario de términos y advertencias sobre los límites del modelo (gastos no incluidos, riesgo de tipo variable, etc.).
Modifica únicamente las celdas amarillas. No toques las fórmulas de otras hojas.
Usa el precio real del inmueble que estás valorando y el porcentaje de entrada que puedes aportar (mínimo 20%).
Consulta el TIN que te ofrece tu banco. Recuerda que el tipo variable puede subir: prueba escenarios con 4% y 5%.
El alquiler mensual de un piso similar en la misma zona. Este dato es clave para que la comparativa tenga sentido.
Verás el gráfico actualizado automáticamente. Fíjate en el año en que se cruzan las dos líneas: ese es tu break-even.
Cambia los supuestos de rentabilidad alternativa y revalorización. Las celdas en rojo indican que alquilar e invertir gana.
Los números de este artículo son un ejemplo. Descarga la plantilla, pon el precio real del piso que estás valorando y el alquiler de tu zona: la respuesta correcta depende de tus datos.
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