Crowdfunding inmobiliario: lo prometido frente a lo obtenido en 159 proyectos cerrados

Empiezo por la conclusión. En Urbanitae, la plataforma con más proyectos cerrados de las tres y la única supervisada por la CNMV, los préstamos cumplieron lo prometido y los proyectos de plusvalía no: 35 de 43 rindieron menos de su TIR estimada, un 10,56 % de media frente al 14,92 % anunciado. Domoblock y Hausera superan su previsión de media, pero con matices que su cifra titular no cuenta: los plazos cortos hacen subir la TIR anual, todos sus proyectos figuran como éxito y ninguna de las dos está supervisada por la CNMV.

Antes de seguir, una declaración: invierto en Hausera y en Domoblock con mi propio dinero (lo conté en mi experiencia con las dos) y no tengo acuerdo de afiliación con ninguna de las seis plataformas que aparecen aquí. Que las dos en las que invierto sean las de mejores cifras es justo la razón por la que explico cada cálculo y cada proyecto que he dejado fuera.

1. Qué he medido

He descargado, el 19 de octubre de 2026, el historial público de proyectos cerrados de las tres plataformas que lo publican proyecto a proyecto sin pedir registro: 95 de Urbanitae, 41 de Domoblock y 23 de Hausera. En cada uno he comparado la TIR anual prevista al abrir la financiación con la TIR anual final que la propia plataforma declara al cerrarlo. La TIR (tasa interna de rentabilidad) es la rentabilidad expresada en porcentaje anual, teniendo en cuenta cuánto tiempo estuvo invertido el dinero. Las plataformas la llaman «estimada» o «prevista», no prometida, y advierten de que no está garantizada; en el título hablo de lo prometido porque es lo que el inversor lee al decidir.

Comparo la TIR y no la rentabilidad total porque la duración lo cambia todo. Un ejemplo de Hausera: Cartagena 2 preveía un 7 % total en 7 meses y pagó un 8,49 % en 5. En total gana 1,49 puntos; en TIR anual pasa del 14 % al 19,2 %. Al revés, un proyecto que dura el doble puede cumplir la rentabilidad total y hundir la TIR, porque tu dinero ha estado parado más tiempo. En Urbanitae, en 23 de los 95 proyectos una medida mejora la previsión y la otra empeora.

Todas las cifras son las que publica cada plataforma; no consta que ninguna las haga auditar. Lo que hago es contarlas igual para las tres, con lo que cualquiera puede ver sin registrarse. No he usado nada de lo que veo como inversor en el área privada de Hausera y Domoblock.

2. Urbanitae: los préstamos cumplen, la plusvalía no

Urbanitae publica 103 proyectos en su filtro de cerrados, financiados entre 2019 y 2025: 95 terminados con resultado y 8 cancelados (5 de ellos «con compensación») que no publican rentabilidad y quedan fuera. Domoblock y Hausera no muestran ninguna categoría equivalente a esos cancelados, así que sus listados no son comparables uno a uno con el de Urbanitae. Separando por tipo de proyecto:

En los préstamos, la previsión se cumplió y algo más: la mediana pasa del 10,50 % al 11,00 %. Solo uno quedó más de 2 puntos por debajo, Alhambra 18, con un 4,3 % de TIR frente al 8,5 % y 38 meses frente a 18. En la plusvalía, donde el inversor cobra si la venta sale como se previó, la mediana de la diferencia es de 4,19 puntos por debajo. Los peores: The Collection, en Marbella, con un 3,39 % frente al 22,4 % estimado, y Cinco Villas, en Zaragoza, con un 5,86 % frente al 24 %.

Hay dos proyectos de plusvalía que el listado muestra como cerrados sin cifra y que en su ficha pública aparecen con un 0 % de TIR y un 0 % de rentabilidad: Adaptis (Valladolid), que estimaba un 18 % en 24-26 meses y cerró a los 53, y Sierra de Arla 7, que estimaba un 12 % en 18-20 meses y cerró a los 54. La ficha pública no dice si se devolvió todo el capital; el detalle exige registrarse.

Ponderando por el importe financiado (155,5 millones de euros en los 95 proyectos), la TIR estimada media es del 12,41 % y la obtenida, del 10,82 %. Urbanitae publica en sus estadísticas un «+11,7 % Rentabilidad anual media obtenida»: coincide con la media de la TIR obtenida de 93 proyectos, sin los dos al 0 %; con ellos sale un 11,45 %. Su nota dice que el dato es el «promedio de las rentabilidades totales de los proyectos devueltos íntegramente». Si esa nota describe bien el cálculo, Adaptis y Sierra de Arla 7 no se devolvieron íntegramente; es una deducción mía, no algo que Urbanitae diga. Urbanitae también publica que «el número total de préstamos impagados a los Inversores de Urbanitae es del 0 %»: los dos proyectos al 0 % son de plusvalía, no préstamos.

Los plazos merecen un párrafo aparte. Cada ficha de Urbanitae da un plazo con horquilla, por ejemplo «24-26 meses». 52 de los 94 proyectos con plazo publicado pasaron del extremo alto de esa horquilla, y en plusvalía, 33 de 43. Si piensas en el dinero que necesitarás en una fecha concreta, este es el dato que más importa.

3. Domoblock: cumple de media, con retrasos y cifras revisadas

Domoblock publica 42 proyectos terminados; uno no tiene TIR prevista y queda fuera. En los 41 restantes, la TIR prevista media es del 13,38 % y la final, del 16,21 % (mediana: del 13,00 % al 14,07 %). 11 quedaron por debajo de lo previsto, 5 de ellos por más de 2 puntos. El peor, ALT-1: preveía un 14 % en 9 meses y obtuvo un 2,69 % en 18.

23 de los 41 duraron más que el plazo previsto. Domoblock no publica plazo máximo, y sus preguntas frecuentes explican qué pasa con los retrasos: «A partir del segundo mes de retraso se añade una compensación extra del 0,75% al ROI del proyecto por cada mes, hasta el mes 8, con un máximo acumulado del 4,50%». Por eso un retraso puede acabar en más rentabilidad total, no en menos, siempre que el proyecto pague. Y por eso parte de lo que Domoblock supera su previsión sale de esa compensación pactada, no de que los proyectos salieran mejor de lo previsto.

Dos cautelas. La primera: comparé la tabla de hoy con la que guardó Wayback Machine en abril de 2026 (33 proyectos). No ha desaparecido ninguno, y 17 de esos 33 tienen hoy alguna cifra distinta. En 14 solo cambian decimales de la duración final, compatible con un recálculo por días. La TIR final cambió en tres: ZGZ-3, del 10,07 % al 9,57 % (y su rentabilidad total, del 7,51 % al 7,20 %); VLC-27, del 12,68 % al 12,57 %, y VLC-8, del 12,41 % al 12,42 %. La segunda: no publica importes, fechas ni el tipo de cada proyecto, y todos llevan el mismo icono de éxito, incluido ALT-1.

4. Hausera: ninguno por debajo en TIR, tres por debajo en euros

Hausera publica 23 operaciones cerradas. TIR prevista media del 12,55 % y final del 16,10 % (mediana: del 12,00 % al 15,87 %). Ninguna quedó por debajo de su TIR prevista, y solo 2 de 23 duraron más de lo previsto. Es el historial con menos desviaciones de los tres; también el más corto y el que menos datos publica.

El matiz está en la duración: 8 de las 23 terminaron antes de lo previsto, y acabar antes sube la TIR anual aunque el beneficio en euros sea el mismo. Medido en rentabilidad total, 3 de las 23 pagaron menos de lo previsto. No es un fallo: es lo que significa cobrar antes. Pero conviene saberlo antes de leer el «16,10 % rentabilidad histórica» que anuncia.

También aquí hay una cifra que ha cambiado, y afecta a la conclusión. En la captura de Wayback de junio de 2026, Murcia 10 figuraba con un 12,78 % de TIR prevista y un 12 % final; hoy, con un 12 % previsto y un 12,78 % final. Con las cifras de junio, Murcia 10 habría sido la única operación por debajo de lo previsto. Su página de track record anuncia un «100 % tasa de éxito» sin definir qué cuenta como éxito, y no publica importes ni fechas por operación.

5. Por qué no es justo comparar las tres entre sí

La tentación es leer este artículo como un ranking. No lo es. Urbanitae publica más proyectos, más antiguos, de más tipos, con plazo máximo, importe y también los cancelados y los que cerraron al 0 %. Domoblock y Hausera publican operaciones más cortas (duración mediana de 8 y 10 meses, frente a 20 en Urbanitae) y menos datos de cada una.

Lo que sí se puede comparar es cada plataforma con su propia previsión, y ahí aparece el patrón que más me interesa: donde el inversor depende de vender un inmueble a un precio previsto, la TIR anunciada se cumplió poco; donde presta con un interés pactado, se cumplió o se superó.

6. Qué publica cada plataforma

He revisado sin registrarme qué enseñan las seis plataformas que analizamos en RedInversora:

Reental presenta sus 20 casos como «los resultados reales de cada proyecto que hemos cerrado» y su portal de transparencia contenía, el 19 de octubre, texto de relleno («Lorem ipsum») y un enlace a una carpeta de Google Drive. Wecity anuncia en su portada «104 proyectos devueltos» y lista 118 terminadas; no he podido aclarar la diferencia.

7. Qué haría con estos datos

• Lee la TIR estimada como un techo en plusvalía

  En Urbanitae, la mediana de los proyectos de plusvalía cerró 4,19 puntos por debajo de lo estimado. En préstamos, la estimación fue una buena guía.

• Planifica con el plazo máximo, y algo más

  Más de la mitad de los proyectos cerrados de Urbanitae superó el extremo alto de su horquilla. No metas aquí dinero que necesites en una fecha concreta.

• Mira los euros, no solo la TIR

  Un proyecto corto que acaba antes infla la TIR anual; uno largo que cumple en euros puede tener una TIR baja. Pregunta siempre cuánto cobras y cuándo.

• Busca los proyectos que salieron mal

  Una plataforma con historia que no enseña ni un proyecto por debajo de lo previsto no está demostrando que no los tenga. Urbanitae enseña los suyos, y aun quitando sus dos proyectos al 0 % la plusvalía se queda en un 11,08 % de media frente al 14,92 % estimado.

• Comprueba el registro de la CNMV antes de invertir

  El registro de proveedores de financiación participativa es público. Estar fuera no significa que una plataforma sea fraudulenta, pero sí que no está supervisada por la CNMV ni tiene las obligaciones de información al inversor del reglamento europeo de financiación participativa.

• Limita el peso en tu cartera

  Yo tengo en crowdfunding inmobiliario en torno al 10 % de mi cartera, repartido entre dos plataformas. Ni el FGD ni el FOGAIN cubren este dinero.

Metodología y limitaciones

Fuentes y fecha. Historiales públicos de proyectos cerrados de urbanitae.com/es/proyectos (filtro «Cerrado», 13 páginas, y ficha de cada proyecto sin cifra en el listado), domoblock.io/track-record y hausera.io/track-record, descargados el 19 de octubre de 2026. Registro de la CNMV de proveedores de servicios de financiación participativa, consultado el mismo día.

Qué se compara. TIR anual prevista o estimada frente a TIR anual final u obtenida, con las etiquetas de cada plataforma. Medias simples salvo donde se indica la ponderación por importe (solo Urbanitae publica importes). «Pasar el plazo» es durar más que el extremo alto de la horquilla de la ficha (Urbanitae) o que el plazo previsto (Domoblock y Hausera, que no publican máximo); en Urbanitae, un proyecto de rentas (Local Prime) no tiene plazo publicado.

Exclusiones. Urbanitae: 8 proyectos cancelados sin resultado. Domoblock: DOMO-VLC-0, sin TIR prevista.

Limitaciones. Las cifras son autodeclaradas y no consta que ninguna esté auditada. La TIR que publica cada plataforma no tiene por qué calcularse igual en las tres. Solo se ven los proyectos que cada plataforma muestra: en Domoblock (desde abril de 2026) y Hausera (desde enero de 2026) comparé con capturas de Wayback Machine sin encontrar proyectos desaparecidos en ese periodo, pero sí cifras cambiadas; el listado de Urbanitae no lo he comparado con capturas antiguas. Domoblock y Hausera no publican el tipo de cada proyecto; según sus preguntas frecuentes, Domoblock financia con préstamos participativos y Hausera opera con compra, reforma y venta.

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