Todo lo que necesitas saber para invertir en proyectos inmobiliarios desde 100€ sin ser promotor. Marco normativo PSFP, tipos, fiscalidad tras Ley 7/2024 y cómo empezar paso a paso.
El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiación participativa que permite a múltiples inversores particulares aportar pequeñas cantidades de dinero para financiar proyectos inmobiliarios. En lugar de que una sola persona compre un piso completo, cientos de inversores aportan desde 100€ y se reparten los beneficios.
El promotor (una promotora o constructor) necesita capital para desarrollar un proyecto (comprar suelo, construir pisos, rehabilitar un edificio). En lugar de ir a un banco, recurre a inversores particulares a través de una plataforma. El promotor obtiene la financiación y los inversores obtienen una rentabilidad por su dinero.
En España, estas plataformas están reguladas por la CNMV bajo el Reglamento europeo 2020/1503 (vigente desde noviembre 2021) y la Ley 18/2022 (octubre 2022) que sustituyó al régimen anterior PFP. Las plataformas PSFP (Proveedor de Servicios de Financiación Participativa) están sujetas a autorización CNMV, capital mínimo, procedimientos de gobernanza y separación patrimonial de fondos.
Desde 100€ puedes invertir en proyectos que antes requerían cientos de miles de euros o solo estaban al alcance de fondos institucionales.
TIR histórica media del 11% al 17% anual según plataforma. Muy por encima del 2-3% de cuentas remuneradas o del 3,068% TIR de las Letras del Tesoro 12m (subasta del 3 de noviembre de 2026).
Inviertes en activos inmobiliarios tangibles con ficha de proyecto pública, no en productos financieros complejos ni derivados.
Contrapartida real: el capital queda invertido hasta fin del proyecto (12-36 meses típicos). Ninguna de las plataformas analizadas garantiza un mercado secundario.
El proceso es similar a abrir una cuenta bancaria: registro, verificación de identidad (KYC), test de idoneidad y aceptación de riesgos.
Cada proyecto incluye un dossier completo: promotor, historial, ubicación, plan de negocio, escenarios de rentabilidad, LTV y riesgos.
Seleccionas en qué invertir y cuánto, siempre respetando el mínimo de cada plataforma. Editorialmente: nunca todo en uno; diversifica.
Si se alcanza la financiación mínima, el proyecto sale adelante. Si no, se cancela y recuperas el dinero íntegro.
Al finalizar el proyecto (venta del activo, cobro del préstamo), recibes tu capital + beneficios menos la comisión de la plataforma. Las plataformas de lending suelen pagar intereses periódicos.
Aportas capital al proyecto a cambio de una participación en los beneficios. Si el proyecto se vende más caro de lo previsto, ganas más. Si no, puedes ganar menos o incluso perder. Sin pagos periódicos: cobras al finalizar. Plataformas: Urbanitae, Hausera, Domoblock (compra-reforma-venta).
12-18%
TIR típica
18-36 meses
Plazo típico
Alto
Riesgo
El promotor te devuelve el dinero + intereses al finalizar. Puede estar respaldado por una garantía (a menudo hipotecaria); compruébala en cada proyecto. Es más predecible que equity pero la rentabilidad suele ser menor. Plataformas: Wecity y Civislend (comprueba la garantía de cada proyecto).
8-14%
TIR típica
12-24 meses
Plazo típico
Medio
Riesgo
Financias un proyecto orientado al alquiler (Build to Rent) o compras tokens de un inmueble en régimen de alquiler. Recibes rendimientos periódicos durante la vida del proyecto además de la devolución del capital al final. Plataforma: Reental (rendimientos mensuales, trimestrales o al final, según el proyecto).
10-17%
TIR típica
3-5 años
Plazo típico
Medio
Riesgo
Compra de suelo y construcción de viviendas para venta. El tipo de proyecto más común.
Compra de edificios degradados, reforma integral y venta. Plazos más cortos, mayor rentabilidad.
Hoteles, apartamentos turísticos o residenciales de temporada. Rentabilidades altas con riesgo cíclico.
Naves logísticas, almacenes. Contratos a largo plazo con inquilinos, ingresos estables.
Locales comerciales o edificios de oficinas. Suelen dar ingresos periódicos con riesgo por vacancia.
Proyectos fuera de España (Italia, Portugal, EE.UU.). Mayor diversificación geográfica.
El promotor puede no devolver el capital si el proyecto fracasa. En el peor caso puedes perder toda la inversión. El FGD NO cubre estos productos porque no son depósitos bancarios.
No puedes rescatar tu dinero hasta que termine el proyecto (12-36 meses). Ninguna de las seis plataformas analizadas garantiza un mercado secundario: Reental ofrece venta P2P de tokens si hay comprador y Hausera no la garantiza.
Las rentabilidades prometidas son objetivo, no garantía. El resultado real puede ser menor si el proyecto se retrasa, sobrecosta o se vende por debajo del precio previsto.
Los proyectos inmobiliarios acumulan retrasos por licencias, obra o venta. Un proyecto que empieza a 24 meses puede terminar a 30-36 sin que eso signifique fracaso.
Un promotor sin experiencia o con mala gestión puede llevar un buen proyecto a fracaso. Prioriza promotores con historial verificable en la plataforma.
Aunque las PSFP están reguladas por CNMV, no cubren tu inversión con un fondo de garantía como los bancos. Plataformas fuera de PSFP (Domoblock) tienen incluso menos supervisión.
La fiscalidad depende del modelo. LENDING: los intereses se consideran rendimientos del capital mobiliario y tributan en la base imponible del ahorro. La plataforma normalmente aplica retención del 19% automática en origen. EQUITY: la plusvalía por venta de la participación se considera ganancia patrimonial, también en la base del ahorro, sin retención en origen (declaras al año siguiente en la Renta).
Tramos IRPF base ahorro 2026 (Ley 7/2024, vigente desde 1 ene 2025):
| Tramo | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.001€ - 50.000€ | 21% |
| 50.001€ - 200.000€ | 23% |
| 200.001€ - 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 30% |
El tramo del 30% sustituyó al antiguo 28% el 1 de enero de 2025 (Ley 7/2024). Los tramos se aplican progresivamente sobre el conjunto de tus rendimientos del capital mobiliario y ganancias patrimoniales del año — no solo sobre los rendimientos de crowdfunding.
Los bonos de referidos (50-100€ por amigo invitado) también tributan como ganancia patrimonial. La plataforma debería incluirlo en tu certificado fiscal anual. Ver detalles completos en la guía de fiscalidad de las inversiones.
La decisión no es "qué plataforma elijo" en abstracto. Es cómo casar el crowdfunding inmobiliario con TU cartera, TU perfil y TU liquidez. Estos siete pasos aplican a cualquier inversor residente en España en 2026.
Reserva de emergencia (3-6 meses de gastos) + núcleo indexado ya construido. Sin base sólida, la iliquidez de 12-36 meses te obliga a mala liquidación en crisis personales.
Regla editorial: 10-15% de la cartera total para perfil moderado, hasta 20% para agresivo. Divide ese porcentaje entre 8-10 proyectos para diversificar riesgo idiosincrático del promotor concreto.
Prioriza plataformas PSFP (Urbanitae, Wecity, Civislend) bajo Reglamento europeo 2020/1503 con supervisión CNMV. Reental (renta periódica), Hausera y Domoblock no figuran como PSFP en la CNMV: suman rentabilidad con menos protecciones.
LENDING (8-12% TIR, interés periódico, riesgo impago): Civislend trabaja con garantía hipotecaria, fianza o pignoración según el proyecto, y Wecity puede exigir una garantía al promotor en el préstamo fijo: comprueba la garantía de cada proyecto. EQUITY (12-18% TIR, sin pagos periódicos, riesgo minusvalía): Urbanitae ofrece ambos; Hausera y Domoblock solo equity (compra-reforma-venta).
No inviertas por reputación de plataforma. Cada proyecto es independiente. Lee la ficha completa: promotor, historial, LTV (loan-to-value), fecha estimada, tipo de garantía. Descarta proyectos con datos vagos o sin historial verificable.
En vez de 3.000€ en un proyecto, reparte en 6-10 proyectos de 300-500€ entre 2-3 plataformas y modelos distintos (lending + equity). Un impago del 10% del capital duele mucho menos si son 3-4 proyectos que fallan de 30 que el 100% en uno único.
Intereses de lending → rendimiento del capital mobiliario con retención 19% en origen. Plusvalías de equity → ganancia patrimonial sin retención (declaras en la Renta del año siguiente). Ambos en base del ahorro con tramos 19-30% tras Ley 7/2024.
Cada una tiene su ficha individual con análisis editorial completo; cifras de plataforma consultadas el 27 de octubre de 2026.
CNMV PSFP nº 4
CNMV PSFP nº 9
No figura como PSFP en la CNMV
NO supervisada CNMV
No figura como PSFP en la CNMV
CNMV PSFP nº 8
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Tramos IRPF completos, retenciones sobre lending y tratamiento de plusvalías por equity.
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Reserva de emergencia con FGD antes de destinar capital a crowdfunding.
Análisis firmado en primera persona con Hausera + Domoblock y por qué el resto están descartadas.
Dónde tienen su ahorro los hogares españoles, con datos del Banco de España y Eurostat. Contexto para situar la inversión alternativa.
Esta guía la mantiene Mario González, fundador de RedInversora e inversor activo en crowdfunding inmobiliario (Hausera + Domoblock, 10% de mi cartera personal). Sin acuerdos de afiliación con ninguna plataforma — los análisis son puramente editoriales, los enlaces directos sin comisión. Ver la política pública de afiliación en /sobre-nosotros#financiacion.
Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la pérdida total del capital. El FGD NO cubre estos productos. Consulta con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión.