Guía del Crowdfunding Inmobiliario
Todo lo que necesitas saber para invertir en proyectos inmobiliarios desde 100€ sin ser promotor.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es una forma de financiación participativa que permite a múltiples inversores particulares aportar pequeñas cantidades de dinero para financiar proyectos inmobiliarios. En lugar de que una sola persona compre un piso completo, cientos de inversores aportan desde 100€ y se reparten los beneficios.
El promotor (una promotora o constructor) necesita capital para desarrollar un proyecto (comprar suelo, construir pisos, rehabilitar un edificio). En lugar de ir a un banco, recurre a inversores particulares a través de una plataforma. El promotor obtiene la financiación y los inversores obtienen una rentabilidad por su dinero.
En España, estas plataformas están reguladas por la CNMV bajo el Reglamento Europeo 2020/1503 y la Ley 5/2015 de fomento de la financiación empresarial. Esto exige transparencia, segregación de fondos y controles de riesgo.
Accesible
Desde 100€ puedes invertir en proyectos que antes requerían cientos de miles de euros.
Rentable
Históricamente entre el 8% y el 16% anual, muy por encima de depósitos o cuentas.
Real
Inviertes en activos inmobiliarios tangibles, no en productos financieros complejos.
Ilimitado
El capital queda invertido hasta fin del proyecto (12-36 meses). No puedes retirar antes.
Cómo funciona paso a paso
Te registras en la plataforma
El proceso es similar a abrir una cuenta bancaria: registro, verificación de identidad (KYC) y aceptación de riesgos.
Exploras los proyectos disponibles
Cada proyecto incluye un dossier completo: promotor, ubicación, plan de negocio, escenarios de rentabilidad y riesgos.
Eliges proyecto y amount
Seleccionas en qué invertir y cuánto (siempre respetando el mínimo de cada plataforma).
El proyecto se financia
Si se alcanza la financiación mínima, el proyecto sale adelante. Si no, se cancela y recuperas el dinero.
Recibes los rendimientos
Al finalizar el proyecto (venta del activo, cobro del préstamo), recibes tu capital + beneficios menos la comisión de la plataforma.
Tipos de inversión
Te conviertes en socio del promotor
Aportas capital al proyecto a cambio de una participación en los beneficios. Si el proyecto se vende más caro de lo previsto, ganas más. Si no, puedes ganar menos o incluso perder.
12-18%
Rentabilidad típica
18-36 meses
Plazo típico
Alto
Riesgo
Le prestas dinero al promotor
El promotor te devuelve el dinero + intereses al finalizar. Suele estar respaldado por una garantía hipotecaria de primer rango sobre el inmueble. Es más predecible que equity pero la rentabilidad suele ser menor.
8-14%
Rentabilidad típica
12-24 meses
Plazo típico
Medio
Riesgo
Ingresos por alquiler
Financias un proyecto orientado al alquiler ( Build to Rent). Recibes rendimientos periódicos durante la vida del proyecto además de la devolución del capital al final.
4-8%
Rentabilidad típica
3-5 años
Plazo típico
Medio-bajo
Riesgo
Tipos de proyectos
Promoción residencial
8-12%Compra de suelo y construcción de viviendas para venta. El tipo de proyecto más común.
Rehabilitación
12-18%Compra de edificios degradados, reforma integral y venta. Plazos más cortos.
Hotel / Turismo
10-15%Hoteles, apartamentos turísticos o residenciales de temporada. Rentabilidades altas.
Logística / Industrial
7-10%Naves logísticas, almacenes. Contratos a largo plazo con inquilinos.
Comercial / Oficinas
6-9%Locales comerciales o edificios de oficinas. Suelen dar ingresos periódicos.
Internacional
VariableProyectos fuera de España (Italia, Portugal, EE.UU.). Mayor diversificación.
Riesgos del crowdfunding inmobiliario
Riesgo de impago
El promotor puede no devolver el capital si el proyecto fracasa. En el peor caso puedes perder toda la inversión.
Iliquidez
No puedes rescatar tu dinero hasta que termine el proyecto (12-36 meses). No hay mercado secundario en la mayoría de plataformas.
Rentabilidad variable
Las rentabilidades prometidas son objetivo. El resultado real puede ser menor o mayor.
Retrasos
Los proyectos inmobiliarios suelen acumular retrasos por licencias, obra o venta. Esto alarga el tiempo de espera.
Riesgo de promotor
Un promotor sin experiencia o con mala gestión puede llevar un buen proyecto a fracaso.
Riesgo regulatorio
Aunque las plataformas están reguladas, no cubren tu inversión con un fondo de garantía como los bancos.
Cómo mitigar los riesgos
- Diversifica entre varios proyectos y varias plataformas.
- Revisa siempre el historial del promotor y la documentación legal del proyecto.
- Nunca inviertas más del 5-10% de tu patrimonio total en crowdfunding.
- Elige plataformas reguladas por la CNMV con trayectoria verificable.
- Lee siempre el periodor de reflexión antes de invertir y no te dejes llevar por la urgencia.
Fiscalidad
Los rendimientos del crowdfunding inmobiliario se consideran Rendimientos del Capital Mobiliario y tributan en la base imponible del ahorro, igual que los intereses de un depósito o los dividendos de acciones.
Tramos IRPF 2026 (base imponible del ahorro):
| Tramo | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.001€ - 50.000€ | 21% |
| 50.001€ - 200.000€ | 23% |
| Más de 200.000€ | 26% |
La mayoría de plataformas aplican una retención del 19% automáticamente sobre los rendimientos, que luego regularizas al hacer la declaración de la renta.
Los bonos de referidos (50-100€ por amigo invitado) también tributan como ganancias patrimoniales. La plataforma debería incluirlo en tu certificado fiscal anual.
¿Para quién es adecuado?
✅ Ideal para:
- Inversores que ya tienen ETFs y buscan diversificar más.
- Personas con dinero que no van a necesitar a corto plazo (24-36 meses).
- Quien busca rentabilidades superiores al 8-10% aceptando más riesgo.
- Perfiles con tolerancia al riesgo media-alta.
❌ No es para:
- Reserva de emergencia o dinero que necesites accesible.
- Inversores conservadores o cerca de la jubilación.
- Quien no puede permitirse perder el 100% de lo invertido.
- Quien busca liquidez inmediata o rentabilidad mensual constante.
Plataformas analizadas
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
¿Cuánto dinero puedo ganar con crowdfunding inmobiliario?
¿Es seguro el crowdfunding inmobiliario?
¿Cuál es la inversión mínima?
¿Cómo tributan los beneficios del crowdfunding inmobiliario?
¿Puedo recuperar mi dinero antes de que termine el proyecto?
⚠️ Esta guía es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. La inversión en crowdfunding inmobiliario conlleva riesgos significativos, incluyendo la pérdida total del capital. Consulta con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión.